Garantie décennale et garantie de vices cachés après la vente d’un logement.

 

La garantie décennale est une couverture obligatoire pour tous les constructeurs afin de financer la réparation des dommages survenant au cours des dix ans après la livraison des travaux. Selon la nature des dommages, la garantie décennale peut aussi intervenir contre les vices cachés. C’est principalement le cas lorsque ces vices cachés rendent le logement impropre à sa destination. Toutefois, les constructeurs doivent savoir qu’au côté de l’assurance décennale, il existe de contrat d’assurance offrant une garantie des vices cachés. Celle-ci est prévue lors de la vente de bien immobilier par l’article 1641 du Code civil et donne à l’acquéreur la possibilité tenter une action auprès du vendeur après la découverte de problème.

 

Les conditions de vices cachés ouvrant droit à la garantie

Il y a vice caché lorsque certaines conditions sont réunies. Premièrement, le vice doit être bien caché, c’est-à-dire qu’il n’est pas apparent et dissimulé lors de la vente.

L’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de l’existence du vice au moment de la vente, sans quoi le vice n’est plus caché. Aussi, le vice ne doit pas être mentionné dans l’acte de vente. Dans ces cas-là, l’action de garantie des vices cachés sera fermée à l’acquéreur. Ensuite, il faut que le vice soit antérieur au moins concomitant à la vente. La garantie ne porte pas sur les problèmes survenant après la vente même s’ils affectent le logement. Et enfin, le vice caché doit rendre le logement impropre à sa destination ou diminuer son usage.

 

Quels recours possibles pour l’acheteur ?

Suite à la découverte de vices cachés, l’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour intenter l’action en garantie. Ce délai court donc à partir de la découverte du vice et non pas à partir de la vente ou de la prise en possession des lieux.

 

Que pourrait obtenir l’acheteur avec la garantie des vices cachés ?

Selon l’article 1644 du Code civil, l’acheteur d’un bien immobilier peut obtenir la diminution du prix de vente, voire l’annulation du contrat de vente.

Si l’importance des vices cachés est jugée insuffisante pour annuler le contrat, la juridiction peut rejeter l’annulation de la vente. Si le juge décide une diminution du prix, une expertise d’un professionnel est nécessaire pour déterminer la moins-value résultant de ce vice. L’estimation est établie en fonction du coût des travaux à effectuer pour remettre le bien en état. Le vendeur doit réparer tous les préjudices liés à la présence du vice caché. L’acheteur reçoit ensuite une partie du prix tout en conservant le logement. Des dommages-intérêts lui sont également versés s’il y a vraiment une mauvaise foi du vendeur.

En cas de contrat annulé à cause de la gravité des vices cachés, l’acheteur doit restituer l’immeuble dans l’état auquel il lui a été livré. De son côté, le vendeur est tenu de rendre la somme déjà versée pour le paiement du bien, les frais de procès et de mutation, et bien sûr les intérêts cumulés.

février 2nd, 2019